If you own a rental in Sámara, you already know what makes it different from Tamarindo, Nosara, Santa Teresa. We'll resist the temptation to overstate it. Sámara is a working town that happens to have a beautiful crescent bay sheltered by Isla Chora - one of the calmest stretches of swimmable Pacific water in Costa Rica.
It is not a resort town. The same families live here in October as in February. The supermercado, pharmacy, farmers market, and beach are all walkable from most rental properties. Schools - including bilingual and alternative options - are drawing expat families who plan to be here for years, not weeks.
The vibe most owners describe to us, when we ask: families with kids, week-long stays, a few couples, the occasional dentist trip - and the families who arrived for a month, then two, then stayed as long as they could. In Sámara, most of the time, that turns into years. That last group is the quiet defining feature of this market: long-stay relationships that started as a holiday booking and never really ended. It's why the 2026 reporting changes hit differently here than they hit in Tamarindo or Nosara.
What's actually changing in 2026
Three things, briefly. (For the deep dive, our 2026 rules guide is the long version.)
- Platform reporting. Resolution MH-DGT-RES-0025-2024 - Airbnb, VRBO, Booking.com began collecting host data Jan 1, 2025. By April 30, 2026, those platforms transmit 2025 data to Hacienda annually.
- Automatic 12.75% withholding. From 2026, platforms withhold 12.75% on Costa Rica rental income before paying out. Not a new tax - the rate has existed since 2019 - but enforcement is.
- Cross-checking. Hacienda now compares what platforms report against what you've declared.
The framework is identical whether you're in Sámara, Nosara, or Tamarindo. What changes is how the math falls out for your market.
The cost math, Sámara version
Sámara's mid-tier ($150-300/night), longer-stay, less-seasonal economics make the platform-fee bleed look different from the high-rate, short-stay markets up the coast.
A typical Sámara rental: $200/night, ~200 nights/year occupied, average stay 8-12 nights (vs Tamarindo's 4-5).
- Gross bookings: $40,000 / year
- Airbnb host fee (3%): −$1,200
- Airbnb guest fee (~14%): −$5,600 (off the price guests pay)
- Platform total: −$6,800 ← what direct goes after
- Hacienda 12.75% on net: −$4,200 (same direct or platform)
That $6,800 is what direct booking targets. And with Sámara's longer stays, every booking captured direct is worth more in absolute fees saved than the equivalent in Tamarindo: a 10-night $1,800 stay shifts roughly $306 in your favour going direct. The same property in Tamarindo, doing 4-night stays, saves about $133 per shift. The math compounds quickly when families come back year after year - which they do, in Sámara, more than anywhere else on the peninsula.
Why Sámara specifically benefits from direct booking
Four reasons, mostly local:
- Long stays compound the savings. Sámara's 8-12 night average is unusually long for Costa Rica. The longer the stay, the bigger the per-booking platform fee, and the bigger the absolute savings when the booking comes direct.
- Repeat families turn into long-term tenants. The family who booked a month in November comes back for two weeks in March. Then they come back for the summer. Then they're renting from you for the school year. Couples doing dental tourism schedule the next visit while they're checking out. These are the highest-margin guests in any rental business - and they'll happily book direct, if there's a way to. Without your own site, they Google your property name, find nothing, and book through Airbnb again.
- Less seasonal swing means steadier cash flow. Tamarindo's deposits stack into Dec-Apr; Nosara's even more. Sámara's spread more evenly because the family base doesn't follow surf seasons. Direct deposits at booking work the same way - consistent through the year - which makes off-season operations easier to fund.
- Sámara's search market is less competitive. Tamarindo has thousands of vacation rental listings. Sámara has hundreds. Specific search queries - "Sámara monthly family rental," "Sámara walking distance to beach," "Sámara long-stay" - return very few results. A simple bilingual site with even basic SEO ranks for these queries faster here than it would in Tamarindo or Nosara. Free traffic that isn't fighting to be seen.
ICT, Hacienda, and what local enforcement looks like
ICT registration for non-traditional accommodation is mandatory. Day limits and zoning vary by canton, but Sámara has stayed relatively gentle on enforcement so far - gentler than the international scrutiny Nosara gets, gentler than the regulatory ambiguity of Santa Teresa's dirt-road builds.
That's not a free pass. Hacienda's data flow doesn't care which canton you're in. The 12.75% withholding lands the same way on a Sámara booking as on a Nosara one. The local difference is mostly in on-the-ground audit experience - which has historically been less aggressive here, but is changing.
Most Sámara owners we talk to are already operating compliantly: registered with ICT, working with a Costa Rican CPA, filing monthly. The few who aren't are the ones the 2026 banner is hitting hardest. If that's you, it's worth getting it sorted this quarter, with help. We can introduce you to CPAs in the area who specialise in foreign owner setups - they typically charge $50-$150/month for full bookkeeping including factura electrónica.
What to do this quarter
Two things, in parallel, neither blocking the other.
- Get Hacienda-compliant. D-140 if you're not registered. ICT registration if you've been hosting under "casual" framing. Factura electrónica setup. Monthly filing rhythm. One-time setup pain, then it runs in the background.
- Build a direct channel alongside Airbnb. A simple bilingual site with calendar sync from your Airbnb listing, WhatsApp for inquiries, deposit at booking. Most Sámara owners we've worked with shift 30-40% of their bookings to direct over their first year - enough to materially change the economics without touching the discovery Airbnb provides.
Direct booking is not an alternative to Hacienda compliance. The platform is not an alternative to having your own customer relationships. Owners who run both, in 2026, end up keeping more of the money and sleeping better.
Where Pulpería fits
We're based in Sámara. Most of our clients are Sámara properties. Our walk to the office passes the supermercado, the farmers market, and the surf school. We know which beach-access paths are passable in rainy season, and which café opens early enough for digital nomads.
That's not marketing - it's just where we live. It does mean that when we build a Sámara property's site, we're not picking stock photos and guessing at location copy. We know what the 6:30am beach light looks like. We can recommend a local photographer who isn't quoting San José rates.
Three pricing tiers (basic $499 one-pager, extra $699 with full SEO and local Google Business setup, custom from $1,299). All builds bilingual EN/ES. The cafecito is on us - 30 minutes, over WhatsApp or video by default (in person if you're in Sámara), no slide deck. Pricing →
Si tenés un alquiler en Sámara, ya sabés qué lo hace diferente de Tamarindo, Nosara o Santa Teresa. No vamos a exagerarlo. Sámara es un pueblo que trabaja, que tiene además una bahía hermosa en forma de medialuna protegida por Isla Chora - uno de los pedazos más tranquilos del Pacífico costarricense para nadar.
No es un pueblo turístico. Las mismas familias viven acá en octubre que en febrero. El supermercado, la farmacia, la feria del agricultor y la playa se caminan desde la mayoría de los alquileres. Las escuelas - incluyendo opciones bilingües y alternativas - atraen a familias extranjeras que planean quedarse años, no semanas.
El ambiente que describen la mayoría de propietarios cuando preguntamos: familias con niños, estadías de una semana, alguna pareja, alguna visita al dentista - y las familias que llegaron por un mes, después dos, y se quedaron lo más que pudieron. En Sámara, la mayoría de las veces, eso se convierte en años. Ese último grupo es la característica silenciosa de este mercado: relaciones de larga estadía que empezaron como una reserva de vacaciones y nunca terminaron. Por eso los cambios de reporte de 2026 caen distinto acá que en Tamarindo o Nosara.
Qué está cambiando en 2026
Tres cosas, breve. (Para el análisis profundo, nuestra guía de reglas 2026 es la versión larga.)
- Reporte de plataformas. Resolución MH-DGT-RES-0025-2024 - Airbnb, VRBO, Booking.com empezaron a recopilar datos de anfitriones el 1 de enero de 2025. Antes del 30 de abril de 2026, esas plataformas transmiten los datos de 2025 a Hacienda anualmente.
- Retención automática del 12,75%. Desde 2026, las plataformas retienen el 12,75% sobre los ingresos de alquiler en Costa Rica antes de pagarte. No es un impuesto nuevo - la tasa existe desde 2019 - pero la aplicación sí lo es.
- Cruce de datos. Hacienda ahora compara lo que las plataformas reportan contra lo que vos declaraste.
El marco es idéntico estés en Sámara, Nosara o Tamarindo. Lo que cambia es cómo caen los números para tu mercado.
Las cuentas, versión Sámara
La economía de Sámara - tarifas medias ($150-300/noche), estadías largas, menos estacionalidad - hace que el sangrado por comisiones se vea distinto que en los mercados de tarifa alta y estadía corta más arriba en la costa.
Un alquiler típico de Sámara: $200/noche, ~200 noches/año ocupadas, estadía promedio 8-12 noches (vs 4-5 en Tamarindo).
- Reservas brutas: $40.000 / año
- Comisión de anfitrión Airbnb (3%): −$1.200
- Comisión de huésped Airbnb (~14%): −$5.600 (sale del precio que paga el huésped)
- Total plataforma: −$6.800 ← lo que la reserva directa va a recuperar
- Hacienda 12,75% sobre neto: −$4.200 (igual sea directo o plataforma)
Esos $6.800 son lo que la reserva directa apunta a recuperar. Y con las estadías largas de Sámara, cada reserva capturada directo vale más en comisiones ahorradas que el equivalente en Tamarindo: una estadía de 10 noches a $1.800 mueve unos $306 a tu favor yendo directo. La misma propiedad en Tamarindo, con estadías de 4 noches, ahorra unos $133 por cada cambio. El compuesto crece rápido cuando las familias vuelven año tras año - y en Sámara vuelven más que en cualquier otro lugar de la península.
Por qué Sámara específicamente se beneficia de la reserva directa
Cuatro razones, mayormente locales:
- Las estadías largas multiplican el ahorro. El promedio de 8-12 noches de Sámara es inusualmente largo para Costa Rica. Mientras más larga la estadía, más grande la comisión de plataforma por reserva, y más grande el ahorro absoluto cuando la reserva viene directa.
- Las familias que vuelven se convierten en inquilinos de largo plazo. La familia que reservó un mes en noviembre vuelve por dos semanas en marzo. Después vuelven en verano. Después te están alquilando para todo el año escolar. Las parejas de turismo dental agendan la próxima visita al hacer check-out. Son los huéspedes de mayor margen de cualquier negocio de alquiler - y reservarían directo encantados, si hay manera de hacerlo. Sin tu propio sitio, googlean el nombre de tu propiedad, no encuentran nada, y vuelven a reservar por Airbnb.
- Menos vaivén estacional significa flujo de caja más estable. Los depósitos de Tamarindo se acumulan en dic-abr; los de Nosara más todavía. Los de Sámara se reparten más parejo porque la base familiar no sigue las estaciones de surf. Los depósitos de reserva directa funcionan igual - consistentes durante el año - y eso hace más fácil financiar las operaciones de temporada baja.
- El mercado de búsqueda de Sámara es menos competitivo. Tamarindo tiene miles de listados de alquileres vacacionales. Sámara tiene cientos. Búsquedas específicas - "alquiler familiar mensual Sámara", "Sámara caminando a la playa", "Sámara estadía larga" - devuelven pocos resultados. Un sitio bilingüe simple con SEO básico rankea para estas búsquedas más rápido acá que en Tamarindo o Nosara. Tráfico gratis que no está peleando por ser visto.
ICT, Hacienda, y cómo se ve la fiscalización local
El registro ICT para hospedaje no tradicional es obligatorio. Los límites de días y la zonificación varían por cantón, pero Sámara ha mantenido la fiscalización relativamente suave hasta ahora - más suave que el escrutinio internacional que recibe Nosara, más suave que la ambigüedad regulatoria de las construcciones de calle de tierra de Santa Teresa.
Eso no es un pase libre. El flujo de datos de Hacienda no le importa en qué cantón estás. La retención del 12,75% cae igual en una reserva de Sámara que en una de Nosara. La diferencia local está más bien en la experiencia de auditoría en terreno - que históricamente ha sido menos agresiva acá, pero está cambiando.
La mayoría de los propietarios de Sámara con los que hablamos ya operan en regla: inscritos en ICT, trabajando con un contador costarricense, declarando mes a mes. Los pocos que no, son los que el banner de 2026 está golpeando más fuerte. Si ese sos vos, vale la pena resolverlo este trimestre, con ayuda. Te podemos presentar contadores en la zona que se especializan en propietarios extranjeros - típicamente cobran $50-$150/mes por contabilidad completa incluyendo factura electrónica.
Qué hacer este trimestre
Dos cosas, en paralelo, ninguna bloquea a la otra.
- Regularizate con Hacienda. D-140 si no estás inscrito. Registro ICT si has estado hospedando bajo formato "casual". Configuración de factura electrónica. Ritmo mensual de declaraciones. Dolor de configuración por una vez, después corre solo.
- Construí un canal directo al lado de Airbnb. Un sitio bilingüe simple con sincronización de calendario desde tu listado de Airbnb, WhatsApp para consultas, depósito al reservar. La mayoría de los propietarios de Sámara con los que trabajamos mueven un 30-40% de sus reservas a directo en el primer año - suficiente para cambiar materialmente la economía sin tocar el descubrimiento que provee Airbnb.
La reserva directa no es alternativa al cumplimiento con Hacienda. La plataforma no es alternativa a tener tus propias relaciones con clientes. Los propietarios que corren las dos en 2026 terminan quedándose con más plata y durmiendo mejor.
Dónde encaja Pulpería
Estamos basados en Sámara. La mayoría de nuestros clientes son propiedades de Sámara. Nuestra caminata a la oficina pasa por el supermercado, la feria del agricultor, y la escuela de surf. Sabemos qué accesos a la playa son transitables en estación lluviosa, y qué café abre lo suficientemente temprano para los nómadas digitales.
Eso no es marketing - es simplemente donde vivimos. Significa que cuando construimos un sitio para una propiedad de Sámara, no estamos eligiendo fotos de stock y adivinando con la copia local. Sabemos cómo se ve la luz de la playa a las 6:30am. Podemos recomendar un fotógrafo local que no cobre tarifas de San José.
Tres niveles de precio (básico $499 una página, extra $699 con SEO completo y configuración local de Google Business, custom desde $1.299). Todos los builds bilingües EN/ES. El cafecito lo invitamos nosotros - 30 minutos, en persona, sin presentación corporativa. Precios →